Investissement immobilier: premiers principes: SELECTIONNER et NEGOCIER.

Retour en France en Juillet 2015. L'agence immobilière AVIS QUIMPER (les champions de l'incompétence) qui a mis ma maison en location m'annonce quelques mois avant mon retour que je ne peux pas la récupérer avant juillet 2016. Ils n'ont pas indiqué dans le bail que je revenait en 2015 donc m'ont fait signer un bail qui ne répondait pas à ma demande.

  Deux alternatives se présentent donc à moi: 

-Louer un bien 1 an en attendant de récupérer ma maison en devant racheter tous les meubles et électroménager.

-Acheter un bien pour l'occuper un an, l'équiper et le mettre en location ensuite.

J'opte pour la deuxième solution et me met à balayer le bon coin et les sites d'agences. Mes recherches se font avec des contraintes en tête: trouver un bien peu cher avec un potentiel de plus value à la revente et un bon rendement lorsqu'il sera mis en location.

Des évidence se font jour:

-Les prix varient du simple au double en fonction de l'emplacement et en fonction des vendeurs. Il faut donc être sélectif et des négociations sont donc possibles.

-Dans le quartier que je connais, des biens sont sur le marché depuis longtemps, et les photos ne donnent pas envie d'acheter: tapisseries et moquettes anciennes (plus de 30 ans). Or les immeubles sont très sains et les travaux de remise en état très simples. Il y a de quoi faire de bonnes affaires.

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Plusieurs annonces retiennent alors très mon attention

-Un appartement T2 de 50m² à 44000€ FAI.

-Un lot de deux appartements T2 de 50m²chacun à 77000€ FAI.

Mon idée est faite: JE DEVIENS INVESTISSEUR IMMOBILIER.

Mais il ne faut pas faire d'erreur et chaque étape du processus doit suivre une grande rigueur. Après la phase de sélection d'un bien vient donc la phase de NEGOCIATION.

Depuis l'autre bout du monde, je contacte l'agence immobilière afin de sonder les possibilités de faire baisser le prix.

L'agent est au service de son vendeur mais me laisse entendre que les vendeurs sont pressés.

Je fais une offre pour l'appartement  à 35000€ FAI. dans mon esprit je sais qu'avec quelques travaux de déco (2 à 3000€) j'aurai un appart nickel qui se louera 400-420€ HC. La rentabilité sera bonne. Retour de mail aussitôt: offre acceptée. Je suis soufflé et me dis que j'aurais pu demander un prix plus bas. Je me rend compte que le lot de deux appartement comprend l'appartement pour lequel je viens de faire un offre. Je décide donc de faire une offre sur le lot de deux mais d'être hyper agressif: 55000€. L'offre est très basse et l'agent m'indique qu'elle est très basse. je rentre donc dans une démarche de discussion et perçoit qu'il ne ferma pas la porte. Il fait donc très bien son travail d'intermédiaire et ne bloque pas mes offres. Il les transmet aux vendeurs avec mes arguments. Après quelques jours le prix est entendu: 

           61000€ FAI

Je signe le compromis en mai 2015 sans avoir visité. Arrivé en France je me lance dans les démarches bancaires; C'est bon et me rend compte qu'il faut faire du banquier son allié. C'est bon celui chez qui je viens de me rendre (CMB)  est réceptif (contrairement à mon conseiller du crédit agricole) et j'ouvre donc mes comptes chez lui.

BILAN

Mai 2015: négociation: 61000€ au lieu de 77000€

  GAIN 16000€ pour avoir échangé quelques mails

JUILLET 2015: plan de financement, travaux + frais de notaires : TOTAL 77000€. Crédit de 475€ par mois, assurance comprise. le tout sur 15 ans.

Octobre 2015: je débute les travaux moi même (cuisine, sols, murs, salle de bain)

1er janvier 2016: les appartements sont loués 415€HC et 445€ CC chacun. Les charges de copropriété sont de 150€ par trimestre et par appartement et la taxe foncière de 600€ par an. L"assurance propriétaire non occupant de 10€.

Très belle opération donc

 -cash-flow positif de 2340€ par an soit 195€ par mois en plus du remboursement du capital.

- valeur de l'appartement après rénovation: 50000€.

Rendement net: 10,44%

Imposition: Aucun impôts grâce à une prise en compte des données sur la fiscalité immobilière afin de choisir le dispositif le plus approprié. Il y a même création d'un déficit foncier qui se répercute sur mes impôts sur le revenu et les fait baisser. le rendement NET NET est donc très supérieur à 10,5% si on prend en compte l'impact fiscal.