Deuxième investissement

La recherche et l'état d'esprit.

Après un premier investissement réussi en 2003 je regarde de temps en temps les petites annonces. Les prix n'ont rien à voir avec ceux de mon premier achat. Je me persuade que je en retrouverai pas une opportunité comme la précédente. J'ai un prêt sur ma résidence principale et un crédit voiture donc bloqué par la barre des 33% pensais-je à l'époque.

 En 2007 aussitôt ma voiture payée je repasse en recherche active. Pas de bonnes affaires en agence...les prix ne me conviennent pas...difficile de se faire une idée du marché car je ne connaissait pas les sites de petites annonces style le bon coin, se loger et personne ne frappe à ma porte pour me proposer une bonne affaire. On verra dans un prochain article que la constitution d'un réseau et la façon de se présenter aux intermédiaires est hyper importante pour qui veut être actif et vivre de l'immobilier.

 L'appartement.

Bilan: A quimper proche du centre je trouve un petit appart: T1 bis de 36m² avec un balcon, bien exposé. Un cave et une place de parking sous-terrain. Un bon rafraîchissement est nécessaire.Mis en vente à 46000€ en agence. Je n'ose pas trop négocier mais au fond de moi je sais qu'il le faut et murmure qu'à 42000€ ça m'arrangerai. L'agent contacte le vendeur qui accepte difficilement.

Situé dans un immeuble géré par un syndic les charges sont élevées: 600€ pour l'année avec une taxe foncière de 450€.

Prix et financement

Travaux, frais de notaires on arrive à un prêt de 48000€. 

Des travaux sont nécessaire et par soucis d'économie je décide de tout faire moi-même. là encore c'est une fausse bonne idée.

A ma banque le banquier me "conseille". Pour un investissement immobilier il ne faut pas dépasser 15 ans de prêt. Le bien s'autofinance me dit-il car le loyer correspond au montant des mensualités de remboursement.

Je pars donc sur 15 ans et 390€ de mensualités. Je ne passe pas par ma banque mais l'UCB avec un taux variable. Vu l'évolution des taux depuis j'ai bien fait. Aujourd'hui il me reste 14000€ de remboursements, moins de 3 ans et le taux qui s'applique est de moins de 0,8% La baisse des taux m'a donc fait gagner 3 années de remboursements. J'ai opté pour impacter l'évolution des taux sur la durée en conservant une mensualité fixe.

Les travaux

Enlever les tapisseries, peinture, refaire un plancher flottant ça prend plus de temps que prévu. Idée en tête; faire des économies en faisant tout moi-même mais c'est des galères, un outils qui manque et retour au magasin et une demi journée de perdue. Pour la mise location c'est aussi deux mois de perdus. La question se pose pour une prochaine fois de faire soi-même ou de faire faire. Je parlerai des solutions les plus rentables dans un prochain article.

La location

L'appartement s'est loué facilement à 360€ hors charges et 390 charges comprises. Location nue.

Bilan

On le voit tout de suite; le cash flow sera négatif. Dans l'esprit je me dis que j'aurai de l'argent à sortir régulièrement pour les charges et la taxe foncière mais qu'en contrepartie que je constitue un patrimoine et qu'à chaque fois que je rembourse une mensualité c'est un capital mis de coté. Mais je me questionne sur mon choix.

                                   La rentabilité nette est de 7%

                                   Mais le cash flow est négatif de 100€ par mois

Des questions émergent et germeront pour devenir plus tard un investisseur plus exigeant et rigoureux.

-N'aurais-je pas dû prendre une plus grande durée de remboursement pour améliorer mon cash flow et réduire mon taux d'endettement. Si je dois refaire un crédit mon taux d'endettement sera trop élevé pour tout projet.

-Les impôts; il faut remplir sa fiche d'impôts et déclarer ses revenus fonciers. Je n'y comprends pas grand chose et ça me prend des heures pour aboutir. Boorlo, micro foncier....il y a de quoi s'égarer pour une novice et si je ne veux pas que ça se reproduise tous les ans il faudra que je comprenne bien le système. 

Petit à petit les questions me poussent à chercher des réponses. C'est cette capacité à chercher et à les trouver qui qui permettent de construire des connaissances qui pourront rendre plus efficaces les investissements.

 Avec du recul si j'avais pu être accompagné par quelqu'un d'aguerri à mes début pas mal des erreurs faites auraient pues être évitées. Des mauvais conseils j'en ai eus et les premiers viennent de notre entourage le plus proche: amis, famille.