Un coup d'exception?

Aout 2015: L'impossible équation.

  Après des négociations avec les occupants de ma maison et l'agence qui l'a mise en location les choses sont maintenant certaines: Je ne pourrai pas réaménager avant juillet 2016. Je dois me résoudre à acheter pour me loger convenablement. Mais je ne dois pas acheter n'importe quoi à n'importe quel prix car 1 an plus tard je quitterai le logement. Il doit donc être décoté pour réaliser une plus-value si je décide de le revendre,et pouvoir dégager un cash-flow positif si je le mets en location. Il doit etre situé près des écoles des enfants. 

 Ayant une idée assez précise du marché pour avoir parcouru les annonces depuis quelques mois je peux filtrer assez vite les biens correspondant à mes critères. Un appartement retient mon attention: 115m², 5 chambre au prix de 85000€ le prix a baissé pour etre maintenant proposé à 65000€ FAI.

  L'importance d'un bon agent immobilier pour une offre explosive.

  Je contacte l'agence et fait par la même occasion la connaissance de l'agent immobilier;

  L'appartement est en sale état mais dispose de beaucoup d'atouts (espace, beaucoup de rangements placard, buanderie, cellier, 5 chambres). Il m'indique assez vite la situation des vendeurs. La vente est urgente et une grosse négociation est donc  possible. Je fais donc une offre à 55 000€ FAI et l'agent fait son travail; Il propose l'offre et travaille avec les vendeurs pour que la transaction aboutisse. Pour pouvoir occuper l'appartement très vite je négocie aussi l'accès à l'appartement dès la signature du compromis. L'agent a été très dynamique et je n'ai pas hésité à l'achat. Une attitude nécessaire pour pouvoir reconduire des affaire avec un agent et en faire un partenaire pour de futurs investissements. Je me suis aussi présenté comme un acheteur exigent mais déterminé. Dès qu'une bonne affaire se présente à l'agence je suis appelé. J'ai racheté 2 appartements avec lui par la suite, toujours avec de grosses rentabilités. Les affaires me sont toujours présentées en avant première avant qu'elles ne soient diffusées.

 La constitution d'un réseau est donc indispensable à la réalisation de bonnes affaires pour lesquelles il faut pouvoir se positionner quasi immédiatement.

 Une belle rénovation avec une idée en tête.

   Tout est OK. J'y habite et les travaux démarrent immédiatement ; Il faut dire que beaucoup de choses sont à refaire: électricité, sale de bain, cuisine, sols à habiller, murs à mettre à nu, à enduire et à peindre: quelques découpes de cloisons et cloisons placo. C'est la camping au début.Montant des travaux 30 000€

  Après les travaux l'appart est nickel:

 Cuisine et équipement haut de gamme

Beaucoup d'espace

Belle entrée distribuant sur différents espaces.

Grande douche à l'italienne.

L'idée est de faire un appartement haut de gamme pour qu'il soit attractif dans le cadre d'une colocation.

Mise en place d'une colocation meublée.

Fin juin, je mets une annonce pour 4 chambres dans une colocation entièrement meublée avec 4 chambres avec bureau, une pièce bureau pour travailler en groupe, équipée (internet, lave vaisselle, lave linge et seche linge...). Je fixe le prix au niveau de ce qui se fait pour la location d'une chambre étudiant ou d'un studio bien équipé (325€ hors charges et 365 avec toutes les charges eau, electricité, chauffage, internet ... . En une semaine tout a été loué.

Début de la location 1er septembre 2016 après création et déclaration de l'activité LMNP.

BILAN FINANCIER

Cout total: 92000€

     -appartement 60000€ acte en main

     -travaux et mobilier 32000€

Crédit: Financement  total 

      -600€ par mois sur 15 ans 

Charges: locatives, chauffage, eau, électricité, internet

     - 350€ par mois

Taxe foncière

     -1177€

RENTABILITE NETTE

  Entre 13,7% et 10,5% selon la vacance locative prise en compte.

CASH FLOW

   Entre 450€ et 375€ selon la vacance locative prise en compte.

Ce coup semble exceptionnel, et on peut se dire qu'une occasion comme celle-ci ne se représentera pas de sitôt. Et bien non. Des bonnes affaires il y en a tout le temps;Il suffit de savoir les dénicher et de savoir les exploiter. En 4 mois alors que je pensais ne pas renouveler l'opération j'ai racheté 4 autres appartements tous aussi rentables.

Alors si vous voulez vous en donner les moyens c'est aussi possible pour vous.